Après le développement sans précédent des marchés financiers depuis le début des années 80, la finance ne s’est finalement intéressée au monde de l’immobilier que relativement récemment. Et pourtant les enjeux sont majeurs du fait du poids considérable de la richesse nationale investie dans l’immobilier. Même si le chiffre avancé de 8 000 milliards d’euros pour le patrimoine immobilier français est un chiffre qui peut porter à caution, l’ordre de grandeur qu’il représente, si on le compare à la capitalisation boursière des entreprises est de l’ordre de 4 pour 1. Cela pousse à la réflexion.

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Bien entendu une large part de ce patrimoine est détenue par les particuliers et est souvent utilisée directement par ses détenteurs. Il ne donne donc pas nécessairement lieu à l’optimisation du couple rendement/risque comme utilité d’actif réel avant celle d’actif financier.

 

L’immobilier : un placement alternatif « nécessaire »
Cependant durant ces dernières années, la l’investissement immobilier n’a cessé de croître sous l’impulsion de sa financiarisation. Les détenteurs traditionnels d’immobilier qu’étaient les compagnies d’assurance, après s’être délestés d’une partie de leurs immeubles historiques dans les années 2000 reviennent à cet actif qui possède de nombreuses qualités, notamment celui d’un excellent protecteur contre l’inflation tant pour les revenus que pour la valeur de revente. D’autres acteurs sont venus renforcer les sociétés foncières (qui représentent une part significative de la capitalisation boursière d’Euronext). Il s’agit principalement des fonds d’investissement immobilier qui permettent aux investisseurs de s’exposer à l’immobilier au travers d’un portefeuille diversifié d’immeubles. Ces fonds, qu’ils soient ouverts (tels les SCPI ou les OPCI grand public) ou fermés (dédiés à quelques investisseurs) ont remporté un vif succès ces dernières années, non seulement en France, pays d’Europe. La performance remarquable de ces véhicules financiers qui ont largement sur-performés les autres actifs sur les 10 dernières années a contribué au développement de la finance immobilière et fait naître des opportunités à ceux qui s’y sont intéressés. La gestion management et l’asset manager ou le property manager ne peut se contenter de compétences strictement juridiques notamment pour gérer les baux. Aujourd’hui la valorisation des immeubles et donc du revenu qui peut en découler est au coeur des stratégies des fonds qui cherchent à profiler leurs investissements pour répondre aux demandes de rendement et de risque des investisseurs. Ceci exige à la fois une bonne connaissance du « produit » immobilier et de la gestion d’actifs.

 

Des opportunités dans la gestion d’actifs immobiliers
Mais qui dit financiarisation dit prise en compte du risque et donc évaluation de celuici. La crise financière issue des sub-primes a fait prendre conscience que la maîtrise du risque immobilier est nécessaire tant pour les investisseurs que pour les prêteurs. Le secteur bancaire se doit de mesurer le risque et c’est d’une certaine façon son savoir-faire principal. C’est pourquoi la recherche en finance immobilière trouve de nombreux champs de recherche dans les indices immobiliers et dans leur utilisation pour mesurer le risque. Capter le rendement et le risque immobilier qui sont souvent très peu corrélés à ceux des autres actifs est un vrai atout pour la finance de marché, surtout si on peut le faire sans détenir l’actif. Pour le moment, les dérivés immobiliers sont encore peu nombreux mais nuls doutes qu’ils apparaitront dans le futur lorsque le risque immobilier sera mieux maîtrisé. Voilà donc encore un débouché futur pour les financiers qui prêtent attention à ce produit toujours unique qu’est l’immeuble et qui parce qu’il fait partie de notre vie quotidienne sera toujours nécessaire à notre économie.
La finance immobilière n’est probablement pas encore assez présente dans la plupart des écoles de management. L’ESSEC a été pionnière dans ce domaine, en introduisant dès 2002 un cours dans ce domaine dans le programme Grande Ecole, et au sein des Mastères Spécialisés en Management Urbain et Immobilier et en Techniques financières.

 

Par Michel Baroni
Professeur de finance
Responsable pédagogique du MS Techniques financières de l’ESSEC
baroni@essec.edu